세계 1위 부자 일론 머스크는 캘리포니아 부동산 다섯 채에 총 6,100만 달러 규모의 모기지를 받았습니다. 그의 순자산이 6,620억 달러에 달한다는 점을 감안하면, 이 금액은 전체 자산의 0.01%도 안 됩니다. 메타 CEO 마크 저커버그 역시 팔로알토 자택을 1.05%의 초저금리 30년 변동 모기지로 리파이낸싱했습니다. 현금으로 충분히 살 수 있는데 왜 굳이 대출을 받았을까요?
이 글은 그 질문에 답하면서, 미국에서 사업을 운영하는 한인 중소기업 대표 여러분이 같은 원리를 어떻게 실무에 적용할 수 있는지를 다룹니다. 핵심은 네 가지입니다. 첫째, 유동성을 지키는 것이 왜 중요한가. 둘째, 레버리지를 이용한 투자 수익 극대화. 셋째, 모기지 이자의 세금 공제 효과. 넷째, 인플레이션 환경에서 빌리는 것이 유리한 이유입니다.
현금 부자도 대출을 받는 이유: 유동성의 논리
억만장자들의 자산 대부분은 주식, 채권, 사업 지분 등 비유동 자산에 묶여 있습니다. 당장 쓸 수 있는 현금은 생각보다 많지 않습니다. 부동산 컨설팅 회사 Compass의 Miltiadis Kastanis 이사는 “초고액 자산가들은 유동성과 레버리지를 일반인과 다르게 생각한다”고 말합니다. 그들은 돈을 한 채의 부동산에 묶어 두기보다 투자, 사업, 심지어 예술품 등 더 높은 수익을 낼 수 있는 곳에 계속 ‘일하게’ 두고 싶어합니다.
한인 사업주 입장에서 이 논리는 매우 익숙합니다. 식당을 한 곳 더 열거나 인벤토리를 늘릴 기회가 생겼을 때, 모아둔 현금 전부를 사무실 보증금에 쓴다면 사업 확장의 기회를 놓칠 수 있습니다. 부동산을 현금으로 살 여력이 있더라도 모기지를 이용해 현금을 사업 운전자금으로 유지하는 것이 더 나은 선택일 수 있는 이유가 바로 여기 있습니다.
투자 수익이 이자율보다 높다면 빌리는 게 낫습니다
저커버그가 1.05% 금리로 모기지를 받았을 당시, 그 돈을 메타 주식이나 다른 투자에 묶어 두었다면 연 수익률이 훨씬 높았을 것입니다. 이것이 재무 전략의 핵심 원리입니다. “투자 수익이 모기지 이자율보다 높다면 부동산을 현금으로 사는 것보다 대출이 유리하다”는 것입니다. Kastanis는 “결국 대출 자체의 비용보다, 내 돈을 어디에 최적으로 배치하느냐의 문제”라고 강조합니다.
예를 들어 현재 미국 모기지 금리가 연 6~7%대라고 가정했을 때, 사업에 투자했을 때 기대 수익률이 12~15%라면 대출을 활용하는 것이 더 높은 수익을 만들어 냅니다. 물론 사업 수익이 항상 보장되지는 않기 때문에, 이 판단은 본인의 현금 흐름과 리스크 내성을 꼼꼼히 살펴본 뒤 내려야 합니다. 막연한 기대보다 실제 숫자에 기반한 판단이 중요합니다.
모기지 이자 세금 공제: 놓치기 쉬운 실질 혜택
미국 세법상 모기지 이자는 최대 75만 달러 한도의 대출에 대해 세금 신고 시 항목별 공제(itemize deduction)로 처리할 수 있습니다. 저커버그의 대출은 이 한도를 초과했지만, 그래도 상당한 금액의 이자를 공제받았을 것입니다. 이 공제는 단순히 이자를 갚는 것 이상의 의미가 있습니다. 세후 실질 이자 비용을 낮춰 주기 때문입니다.
한인 사업주 여러분이 사업용 부동산을 구입할 경우, 사업 용도라면 모기지 이자 전액을 비용으로 처리할 수 있는 가능성도 생깁니다. 이 부분은 CPA나 세무사와 반드시 상담하여 본인의 상황에 맞는 최적의 공제 전략을 세우시길 권합니다. 세금 혜택은 이미 정해진 규정이지만, 활용하느냐 못 하느냐는 준비된 사업주와 그렇지 않은 사업주를 나눕니다.
인플레이션 시대, 빌려서 나중에 갚는 것의 유리함
Enness Global의 Islay Robinson CEO는 “인플레이션 환경에서는 지금 빌려서 나중에 갚는 것이 유리하다”고 설명합니다. 오늘 빌린 10만 달러는 10년 후에 실질 구매력 기준으로 더 작은 돈이 됩니다. 즉, 인플레이션 자체가 채무자에게 일종의 혜택을 제공합니다. 이 원리는 2010년대 초저금리 시대에 더욱 두드러졌고, 그 시기에 장기 고정 모기지를 받은 사람들은 현재의 고금리 환경에서도 여전히 낮은 이자를 내고 있습니다.
파리 힐튼이 마크 월버그에게 6,300만 달러에 베벌리힐스 저택을 구입한 후 JPMorgan Chase로부터 4,375만 달러 모기지(금리 5.25%)를 받은 것도 같은 맥락입니다. 현금이 충분한 상태에서도 대출을 활용하여 나머지 자금을 다른 곳에 운용한 것입니다. 이처럼 부유층의 부동산 대출 전략은 단순히 ‘돈이 없어서’가 아닌, 의도적인 재무 최적화의 결과입니다.
한인 중소기업 대표가 오늘 적용할 수 있는 교훈
Maui Elite Property의 에이전트 Evan Harlow는 이렇게 말합니다. “평균적인 구매자가 억만장자의 방식을 그대로 모방할 필요는 없습니다. 중요한 것은 원리를 이해하는 것입니다. 모든 것을 다 갚는 것이 항상 최선은 아니며, 돈을 유연하게 유지하고 일하게 만드는 것이 더 스마트한 선택일 수 있습니다.”
여러분의 사업 상황에 대입해 보십시오. 사무실이나 창고를 살 때 전 재산을 쏟아붓는 것이 맞는지, 아니면 적정 수준의 대출을 활용하여 운전자금을 확보하는 것이 더 나은지 따져 보아야 합니다. 투자 수익률 대비 이자율 비교, 세금 공제 가능 여부, 그리고 현금 흐름의 유연성, 이 세 가지 기준을 놓고 결정하신다면 한층 전략적인 재무 판단을 내릴 수 있을 것입니다.
레버리지는 위험이 아니라 도구입니다
일론 머스크와 마크 저커버그가 모기지를 활용하는 이유는 단순합니다. 현금을 더 수익성 높은 곳에 배치하고, 세금 혜택을 활용하며, 유동성을 지키기 위해서입니다. 이 원리는 억만장자만의 것이 아닙니다. 미국에서 사업을 운영하는 한인 중소기업 대표 여러분도 동일한 논리를 적용할 수 있습니다.
다음 단계로, 지금 당장 CPA 또는 재무 어드바이저와 본인의 대출 구조와 현금 흐름을 검토해 보실 것을 권합니다. 한얼닷컴에서는 미국 한인 비즈니스 커뮤니티를 위한 재무, 세금, 디지털 마케팅 관련 실용 정보를 지속적으로 제공하고 있습니다. 오늘 글이 도움이 되셨다면 주변 사업주분들과 공유해 주시면 감사하겠습니다.
